信号来了！滨海湾圈出一个新高地！1/2虎门价，冲不冲？

东莞楼市的暖风，四面八方地吹起飞了。

从金融上看，目前，东莞四大行首套房利率都出现下调，最低仅5.65%（原为5.85%），房贷额度增加，审批速度也提速到1-2个月。

从政策上看，11月1日起，东莞二手房个人所得税降为1%（原为2%或差额的20%），交易成本降低，鼓励正常二手房买卖。

| 东莞二手房政策，出现一定缓和

从市场上看，经过一年多的调控，泡沫逐渐挤掉，如今呈现的节奏，变得更加健康平稳，市场供应量增多，核心区域的成交已出现回暖。

暖风频频之下，对购房者来说，这无疑释放了一个强烈的积极信号。

在一个信心充足的大环境下，大家能够以一个相对友好的价格，仔细辨别，去挑选出真正有价值的核心资产。

一横一纵，打开了沙田的新格局

置业首选核心区域，是一个毋庸置疑的事情；因为，越是核心区域，越能在城市发展中，跑得更快。

11月18日，东莞官方发布《狮子洋通道环境影响报告书（报批稿）》，狮子洋通道将在年底动工，标志着滨海湾片区，将迎来一个超级工程。

狮子洋通道，横跨滨海湾和南沙，登陆后深入番禺、顺德、中山、江门与东莞、惠州、深圳等，是沟通湾区东西两岸的主通道之一。

｜来源：《狮子洋通道工程环境影响报告书（报批稿）》

此外，工程规格极高，它是全球最大双层悬索桥，投资约420亿，全长约35km，按双向八车道高速设计，时速约100km，走完全程仅约21分钟。（按设计时速及长度计算理论时间，仅供参考）。

可以预见的是，狮子洋通道，将从横向上打开滨海湾片区的大格局，重塑其与湾区西岸的距离，也让其企稳“国际门户“和”湾区纽带”。

| 滨海湾在大湾区占位，因狮子洋通道而改变

而对滨海湾而言，推力并不限于一个。

早前，前海扩容，滨海湾成为仅有的大前海直接接壤的区域，这又从纵向上，为滨海湾打开了更大的格局。

就在11月10日，滨海湾新区官方和深圳官方展开区域协同的探讨，大家在交通设施、产业合作、生态保护、粤港澳合作等方面谋求深入合作。

很显然，这一横一纵，都在推动滨海湾去继续壮大自身骨架，以承接湾区的资源。

而事实上，这样的趋势，早已照进现实，直观地反映在狮子洋通道的设计上。

狮子洋通道在东莞的第一个入口，是位于沙田的虎门港互通立交，对应的是虎门港中心服务区。

｜来源：《狮子洋通道工程环境影响报告书（报批稿）》

由此，虎门港中心服务区，率先出圈，成为滨海湾的新发展高地。

从百米高空上俯瞰，才能读懂它的价值

虎门港中心服务区能率先跑出，有着非此不可的理由。

一座南沙大桥，使其地处南沙和前海自贸区中间；一条广深沿江高速，一键串联起广州-沙田-虎门-前海，又使其拥有了“滨海湾一环辐射区+广深十字路口”的占位。

| 沙田，直通穗莞深三城

同样是一横一纵，让虎门港中心服务区的区位，就像一个兵家必争之地，而自古以来，这样的要塞，总能获得更宏大的发展资源、更长远的发展寿命。

而板块自身多维度的规划，直接打开了这种想象空间。

先来看虎门港中心服务区的控规图，它至少具备了交通枢纽+港口物流区+金融商业区+产业聚集区+生态居住区等5种角色。

｜虎门港中心服务区，也是沙田难得的处女地

所以，要判断这里的地段价值，并不能用常规的视角去看待。

在虎门港中心服务区，若从平地的视角去看周边数百米内的微观配套，它呈现的样貌，是大片湿地中镶嵌着少量高楼，配套缺乏。

然而，当你把视角转移到百米高空，你才会发现它的另一片世界。

在云端下俯瞰，南沙大桥仿佛蜿蜒的威龙，纵横狮子洋，将对岸的南沙自贸区送到眼前。

| 南沙大桥穿行狮子洋而到沙田

南沙大桥登陆后，顺接广龙高速，往东再直行约1公里，便和广深沿江高速交汇。

再看往南北方向，沙田主干道港口大道迎面而来，双向8车道的配置，可直达沙田镇中心和市区。

如果你再把视野稍放远，还会发现穗深城际正疾驰而过，东莞港站停靠在沙田，顺着这一湾区大动脉，乘坐6站即到广深，未来还将直达广深两大国际机场。

| 图源：东莞沙田微信号

在交通之外，另一个吸睛的地方，无疑是港口，狮子洋上，船只熙来攘往，东莞港集装箱码头上，盛载着世界各地运来的货物。

| 东莞港集装箱码头

而我们能看到的繁荣，只是其中一个片段。

东莞港名列世界港口40强（来源：全球百大集装箱港口排名），每年的吞吐量，以千万标箱计算。

依托这个世界级港口，板块周边产业发展，进入了高层视野的关注，落地速度相当迅猛。

板块附近的虎门港综合保税区是东莞首个综合保税区，也是东莞市正式获批的第二个国家级开发区，多年前已进行封关运作。（来源：百度百科）

目前，周边已聚集了联想、宜家华南总部、天安集团、环球易购、嘉华物流等102个重大项目，总投资额超1000亿。

｜虎门港中心服务区周边密集的产业

同时，虎门港中心服务区还规划了高端金融中心（最高150米)、五星级酒店、多个商业用地等，以后，这里或将是滨海湾的金融聚集区之一。

所谓“一叶障目,不见泰山”，以立体高度去看虎门港中心服务区，你才会发现，它拥有的是滨海湾新区+自贸易区的基因，具有对接南沙和前海两大国家级自贸区的潜力。

仅1/2虎门价，虎门人正加速涌入沙田

难得的是，沙田仍然保留着洼地态势。

从深圳西开始，沿着广深沿江高速，房价渐次递减，深圳区域超10万+，长安约4.4万/平，虎门约3.8万/平，而沙田仅约2.2万/平起。

所以，沙田一直是深圳和滨海湾新区的热门置业地。

然而，经历了一轮调控后，今年的沙田出现了一些变化，虎门客户比例上升到60%，沙田楼市，俨然变成了虎门人的主场。

更准确地说，当潮水退去后，沙田的楼市特质，得到了更真实的呈现，那便是作为虎门人外溢首选。

其实，今年的虎门，正迎来供应量的井喷期，近10个纯新盘正陆续上线，按理说，虎门的外溢需求应该在缩减。

只是，伴随新盘到来，虎门门槛也水涨船高，以目前的热盘来说，单价已近4万/平；而在二手市场，虎门成交价最高已达4.8万/平（来源：链家网）。

| 来源：链家网

当然，在虎门，2万左右/平的二手房，也并非没有，但你需在社区环境、区位配套、楼龄新旧上做出退步，牺牲居住品质。

相较之下，沙田的优势，得到充分凸显。

沙田与虎门地缘相接，两地行车距离仅约十余公里，加上高速联通，为虎门人来往通勤，创造了高度便利的条件。

而沙田本身，如虎门港中心服务区，有着可观的成长性、宜居的生态环境、和优越的人居品质，满足了虎门人对投资和自住的需求。

现在，已不难理解，为什么沙田会受到虎门人青睐，对于虎门人来说，沙田是一个几乎没有短板的地方，而价格却是周边的房价谷点。

这片海居大城，开启阳光舒居生活

遗憾的是，沙田给予虎门人的机会，正加速消失。

虎门港中心服务区，仅规划两宗宅地，目前，板块的最后一个住宅项目，也经历了一年多的持续热卖，剩余的货量已经有限。

这个为数不多的机会，是海上明悦。

海上明悦的核心区位，只需看一张图，便足够明晰，板块主要的交通、产业、商业、教育、医疗、生态等配套资源，几乎都围绕在周边。

 | 海上明悦区位图

站在南沙大桥桥头堡上，面朝大海，海上明悦，是一个站在滨海湾前沿，并与滨海湾未来深度绑定的项目。

海洋为项目带来的，不止是宏大的前景，还有整个东莞都罕见的生态资源，和由此营造的优越居住环境。

海上明悦，独揽约28公里长的海岸线，狮子洋上烟波浩瀚，风光旖旎，对岸广州的灯火璀璨，也收入眼帘。

| 狮子洋（图源：视觉中国，已获授权）

从项目出发，约400米距离，是沙田生态名片穗丰年湿地公园，约350公顷的生态湿地穿城而过，碧水澄澈，又夹杂着传统疍家文化气息，更显浪漫缱绻。

 | 穗丰年湿地公园，图源：东莞日报

视线再转移，项目出门约500米，还有一片约20万平的天然湖泊，这一汪温婉湖光，映衬着海上明悦，变得更加惬意细腻。

同时，大湖周围，已规划有住宅、小学、幼儿园、医疗、图书展览、游乐用地等，这又使海上明悦置身在一个高端的生态居住区中。

不止有可期的未来，看回当下，项目周边已聚集了较齐全的生活配套。

如沙田第一小学、瑞风实验学校、佳家乐超市、汇华商场、桂轩洲市场、沙田医院、东莞曙光医院等，足以满足日常需求。（注：具体的招生政策，以教育局官方公布为准）

而海上明悦自身打造，是一座低密度滨海品质大城，这又能为虎门人提供了一个人居进阶的机会。

｜海上明悦项目设计意向图

项目容积率仅约2.5，超高层与中低层混合式设计，栋与栋之间，留出了大量绿地，既拉宽了每户的采光度，又为园林预留了更大的天地。

所以，住在这里，你将能享受到更长的日照时间。

在大寒日，其它项目可能仅有1小时日照，而海上明悦却可享受3小时日照，这种沐浴阳光下的舒适感，是难以替代的。

整个社区，形成“3+1+N星辰大海新居所”体系，海洋元素被糅合在高品质的社区设施中。

3大入口，1个活力慢跑环+绿荫漫步轴构成的主题景观环、“360°PLUS玩呗”主题多功能空间，让每个年龄段的人，都能找到兴之所至。

左右滑动查看更多项目效果图

户型产品，同样匠心独运，建面约84-120平3-4房，六种海景户型，运用大阳台、大飘窗设计，将海景资源引入室内，同时舒适感也得到提升。

左右滑动查看更多项目户型图

尤其值得一提的，是建面约84平3房，在门槛最低的小户型，依然能看到项目对舒适度的坚持。

客餐厅直通瞰海阳台，加上大片的玻璃窗，延伸了空间感，也把一望无际的海景私藏在家中。

左右滑动查看更多项目实景图

所有卧室飘窗都和开间齐平，都足以摆下睡床；还有三开门卫浴、U型厨房等、超大入户玄关等，每一个设计，都让小户型实现了高实用率。

左右滑动查看更多项目实景图

显然，海上明悦，是一种综合得分极高的项目，当这样的项目，放在一个腾飞中的价格洼地，它便值得所有人关注。

尤其对虎门人来说，以1/2虎门价，把握滨海湾的大未来，并安一个温馨舒适的海景房，一举两得，何乐而不为。

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